2018年中级经济师房地产专业练习试题及答案(3)

1、国有建设用地使用权出让方式中，既具有协议出让方式的优点，又可最大限度避免协议出让方式不足的是（ ）。

A、招标

B、拍卖

C、挂牌

D、租赁

正确答案：C

解析：本题考查协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别。协议出让与招标、拍卖和挂牌出让互相配合、互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式。随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善，政府会越来越多地采取主动供地的方式，从长远来看，协议方式会逐渐减少。实际上，挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议出让方式的不足。

2、运用收益法求取估价对象的净收益时，运营费用不包括（ ）。

A、房地产税

B、所得税

C、办公费用

D、保险费

正确答案：B

解析：本题考查房地产估价净收益的求取。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，包括人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安等）、保险费、房地产税等。

3、假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是（ ）。

A、开发成本

B、土地价值

C、预期利润

D、市场价值

正确答案：B

解析：本题考查假设开发法概述。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

4、基本居住取向的需求在进行市场选择时，最重要的影响因素有（ ）。

A、居住小区的硬环境和软服务对生活质量的影响

B、对社会地位的表现

C、生活环境配套状况对工作、学习等的影响

D、居室面积

E、住房价格

正确答案：DE

解析：本题考查目标客户的置业需求特征分析。基本居住取向是购房者以满足自身基本居住要求为主要目的，他们在市场选择时，最重要的影响因素通常是住房价格的高低和居室面积的大小。

5、项目规划设计阶段，房地产开发项目成本控制的方法有（ ）。

A、制定奖惩措施

B、执行标准设计

C、应用价值工程

D、推行限额设计

E、控制工程变更

正确答案：BCD

解析：本题考查房地产开发项目实施控制。项目规划设计阶段成本控制，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以方案设计任务书和批准的投资估算为计划成本的目标值控制初步设计

6、协商方式解决纠纷的优点主要有（ ）。

A、能经济、及时地解决纠纷

B、有国家强制保证实现其合法权益

C、有利于维护合同双方的友好合作关系

D、可以有效打击违法行为的发生

E、有利于和解协议的执行

正确答案：ACE

解析：本题考查房地产开发项目合同争议的解决。协商方式解决纠纷有以下优点：（1）简便易行，能经济、及时地解决纠纷；（2）有利于维护合同双方的友好合作关系，使合同能更好地履行；（3）有利于和解协议的执行。

7、下列不可以用于抵押的房地产有（ ）。

A、土地所有权

B、建筑物和其他土地附着物

C、依法公告列入拆迁范围的房地产

D、建设用地使用权

E、所有权暂时还不明确的房地产

正确答案：ACE

解析：本题考查可以抵押的房地产。债务人或者第三人有权处分的下列房地产可以抵押：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物；（5）法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。

8、基本居住取向的需求在进行市场选择时，最重要的影响因素有（ ）。

A、居住小区的硬环境和软服务对生活质量的影响

B、对社会地位的表现

C、生活环境配套状况对工作、学习等的影响

D、居室面积

E、住房价格

正确答案：DE

解析：本题考查目标客户的置业需求特征分析。基本居住取向是购房者以满足自身基本居住要求为主要目的，他们在市场选择时，最重要的影响因素通常是住房价格的高低和居室面积的大小。

9、项目规划设计阶段，房地产开发项目成本控制的方法有（ ）。

A、制定奖惩措施

B、执行标准设计

C、应用价值工程

D、推行限额设计

E、控制工程变更

正确答案：BCD

解析：本题考查房地产开发项目实施控制。项目规划设计阶段成本控制，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以方案设计任务书和批准的投资估算为计划成本的目标值控制初步设计。